Foi
publicado em 12/09/2023 acórdão da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça
(STJ) no qual se discutiu a possibilidade de penhora de imóvel dado em garantia
fiduciária em uma ação de cobrança de dívida condominial, tenho a decisão
tratado dos seguintes pontos principais:
1.
Natureza Propter Rem da Dívida Condominial: As normas que regulam o contrato de
alienação fiduciária de coisa imóvel não se sobrepõem aos direitos de terceiros
não contratantes, como é o caso das relações jurídicas entre condomínios e
condôminos. A dívida condominial mantém sua natureza propter rem,
vinculada ao direito de propriedade sobre o imóvel.
2.
Supremacia da Natureza Propter Rem: A natureza propter rem da dívida
condominial se sobrepõe ao direito do proprietário fiduciário, sujeito a uma
condição resolutiva. Isso significa que o condomínio pode buscar a penhora do
imóvel em questão, mesmo que ele esteja sujeito a um contrato de alienação
fiduciária.
3.
Citação do Credor Fiduciário: Em casos de execução por dívida condominial, o
condomínio exequente deve promover a citação não apenas do devedor fiduciante,
mas também do credor fiduciário. Essa medida visa integrar o credor fiduciário
à execução para encontrar uma solução adequada para o resgate dos créditos.
4.
Opção pela Quitação da Dívida: Se o credor fiduciário optar por quitar a dívida
condominial, ele se sub-roga nos direitos do condomínio exequente e tem direito
a regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.
Assim,
verifica-se que na sobredita decisão a 4ª Turma entendeu que, em
procedimentos para a cobrança de débito condominial, seria possível a penhora
do próprio imóvel que deu origem ao débito, mesmo que esteja alienado
fiduciariamente, isso porque, a natureza propter rem da dívida
condominial teria prevalência sobre o direito do proprietário fiduciário,
sujeito à condição resolutiva. Contudo, cumpre
esclarecer que o tema que é polêmico e, portanto, está longe de ser pacificado,
será objeto de análise nos autos do Recurso Especial nº 1.929.926 – SP, sob a
relatoria do Ministro Antônio Carlos Ferreira, que recentemente entendeu pela
necessidade de ingresso das entidades representativas dos condomínios e
instituições financeiras, com a finalidade de na condição de amici curae intervir
na instrução do julgamento, dada a relevância e grande repercussão social dessa
questão.
Permanecemos à disposição para maiores esclarecimentos
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