A Retenção de 50% nos Distratos e o Fortalecimento do Mercado Imobiliário

A decisão do STJ no AgInt no REsp nº 2.159.971/SP, propiciou mais segurança jurídica e previsibilidade ao setor imobiliário, ao reconhecer a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos, em contratos de promessa de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação, celebrados sob a vigência da Lei do Distrato.

No caso a rescisão contratual se deu pela inadimplência do adquirente e o Tribunal de origem considerou abusiva a retenção de 50%, com redução para 20%. Contudo, o STJ reformou a acórdão em decisão da lavra do Relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, afirmando que a retenção de até metade dos valores pagos é expressamente autorizada pela lei e não configura abusividade, desde que pactuada de forma clara.

A decisão reforça a importância do patrimônio de afetação, que garante que os recursos sejam destinados exclusivamente à execução das obras e, nesse contexto, a retenção de funciona como instrumento para garantir o equilíbrio econômico, compensando os custos e riscos assumidos pelo incorporador ante a desistência ou inadimplência do comprador.

A Corte Superior reconheceu o direito do comprador ao distrato, mas este não pode se transformar em prejuízo desproporcional ao incorporador, sendo a retenção autorizada legítima, necessária e positiva para a saúde do mercado imobiliário.

Mais importante, a validação da cláusula penal, segundo o STJ não está condicionada à comprovação de prejuízo adicional pelo Incorporador, pois o próprio desfazimento do negócio gera impactos relevantes. É o fortalecimento do princípio pacta sunt servanda e prestígio à autonomia da vontade e a previsibilidade contratual.

Tal entendimento pelo STJ diminui a margem para discussões judiciais e traz estabilidade às relações contratuais, propiciando, ainda, proteção ao fluxo financeiro das obras, já que a retenção garante que os custos de comercialização, corretagem, publicidade e administração sejam ressarcidos, evitando o comprometimento da saúde financeira do empreendimento pelo distrato.

É relevante o reconhecimento pelo STJ, ao afirmar que a Lei do Distrato não conflita com o Código de Defesa do Consumidor, ao contrário, compatibiliza os interesses envolvidos adotando critérios objetivos. Assim, em empreendimentos sem patrimônio de afetação o percentual de retenção permanece limitado a 25%; enquanto no caso em que há afetação do patrimônio, é admitido o percentual de até 50%, refletindo a maior complexidade e risco desses projetos.

Nessa decisão o Tribunal assegurou equilíbrio econômico, previsibilidade e proteção ao incorporador, sem afastar os direitos do consumidor, fortalecendo a confiança no setor, estimulando novos empreendimentos e contribuindo para a estabilidade das relações contratuais, consolidando a Lei do Distrato como instrumento essencial para o desenvolvimento sustentável do mercado imobiliário.

Dra. Lídia Fonseca, especialista em Direito Imobiliário do Elias, Matias Advogados