Alienação Fiduciária de Imóvel por Instrumento Particular

O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tomou uma decisão importante para o mercado de crédito e negócios imobiliários em 24 de julho de 2026, no julgamento do Pedido de Providências nº 0007122-54.2024.2.00.0000, relatado pelo Corregedor Nacional de Justiça, Ministro Mauro Campbell Marques, ao derrubar as regras impostas pelos Provimentos nº 172, 175 e 177, editados em 2024, que impunham a lavratura de escritura pública para formalizar garantias de alienação fiduciária em operações fora do ecossistema bancário tradicional, medida que criticamos na edição Jul/Ago de 2024 do Argumento, destacando à época ‘os efeitos do provimento foram sentidos de imediato no mercado imobiliário nas emissões de CRIs, quando os oficiais de registro de imóveis passaram a exigir das secutizadoras a forma pública, mesmo para registro das garantias de alienação fiduciária constituídas por instrumento particular celebrado anteriormente à publicação do provimento’[cite: 8].

A antiga exigência vinha causando expressivo aumento de custos operacionais, excesso de burocracia e forte desvantagem competitiva para importantes agentes do setor, como loteadoras, incorporadoras, fundos de investimento imobiliário, securitizadoras e fintechs[cite: 8]. Diante desse cenário de retração e insegurança jurídica, a própria União questionou a medida perante o órgão[cite: 8].

Com a decisão do Pedido de Providências foi reestabelecido que a alienação fiduciária de bens imóveis pode ser constituída por instrumento particular, com efeitos de escritura pública, já que o CNJ finalmente reconheceu que o artigo 38 da Lei nº 9.514/1997, expressamente, faculta tal medida, conforme já havíamos abordado[cite: 8].

A decisão igualmente está alinhada ao posicionamento do Supremo Tribunal Federal no Mandado de Segurança nº 39.930, reafirmando que provimentos administrativos não têm o condão de restringir prerrogativas e direitos previstos em lei federal[cite: 8].

É fundamental observar, contudo, que a dispensa se aplica exclusivamente à lavratura de instrumento público, mantida a obrigatoriedade, na confecção do instrumento particular, da observância rigorosa aos requisitos da lei, como a descrição exata do imóvel, condições de pagamento, taxa de juros e cláusulas relativas ao leilão[cite: 8]. Dessa forma, os oficiais de registro imobiliário em todo o país ficam obrigados a recepcionar e qualificar os instrumentos particulares, desde que observados os requisitos acima, restaurando a previsibilidade e a eficiência nas transações imobiliárias do país[cite: 8].

Com a simples observância das disposições da Lei 9514/1997, o mercado volta a contar com procedimentos mais céleres e econômicos[cite: 8]. Além disso, os instrumentos particulares e as escrituras celebrados durante a vigência das regras restritivas de 2024 a 2026 tiveram sua validade jurídica preservada[cite: 8].

Dra. Lídia Fonseca, especialista em Direito Imobiliário do Elias, Matias Advogados[cite: 8].