A implantação de um empreendimento imobiliário demanda a superação de diversas fases até o lançamento do produto (imóvel) no mercado consumidor: (a) identificação da demanda existente e do seu público-alvo; (b) identificação do terreno (formação de área); (c) estudos de viabilidade financeira, jurídica e urbanística; e, posteriormente, o desenvolvimento e a aprovação do projeto do empreendimento perante a municipalidade e demais órgãos públicos.

Até esse momento — e até o registro da incorporação imobiliária — são realizados investimentos de vulto, o que exige do incorporador extrema cautela na projeção do custo total do empreendimento.

Ocorre que temos verificado que incorporadoras vêm sendo surpreendidas por cálculos equivocados, possivelmente decorrentes do despreparo dos responsáveis por sua elaboração, que frequentemente pretendem compor o valor atribuído ao empreendimento com rubricas não previstas na Lei Estadual que disciplina os emolumentos registrais, tampouco no Quadro de Apuração do Custo Global da Obra, previsto na NBR 12.721, arquivado em obediência à Lei nº 4.591/64 (art. 53, inciso III).

Um exemplo recorrente dessas situações é a exigência de inclusão do valor relativo à outorga onerosa na base de cálculo dos emolumentos, desconsiderando seu caráter indenizatório e compensatório em favor do poder público pelo uso do solo urbano. Pela sua natureza jurídica, tal valor não integra o custo da obra do empreendimento.

É nesse contexto que se mostra essencial a análise jurídica das exigências formuladas, a fim de evidenciar a ausência de fundamento legal, sobretudo considerando que a legislação estadual estabelece, de forma clara, os critérios para definição da base de cálculo a ser utilizada pelas serventias extrajudiciais nos casos de incorporação imobiliária.

Como destaca Lídia Roberta Fonseca, especialista em direito imobiliário do Elias, Matias Advogados: “A ampliação indevida da base de cálculo dos emolumentos, sem respaldo legal, compromete a segurança jurídica das incorporações e impacta diretamente o custo final do empreendimento, com reflexos inevitáveis para o consumidor”.

É certo que a tentativa de ampliação dessa base de cálculo, seja por iniciativa equivocada de prepostos dos registradores, seja pela utilização inadequada de sistemas adotados para sua apuração, implica risco concreto de majoração dos custos dos empreendimentos, além de gerar insegurança jurídica e financeira às incorporadoras.

Diante desse cenário, além do pronto atendimento às exigências formuladas pelos cartórios, é essencial uma análise criteriosa de sua pertinência, especialmente quanto ao fundamento legal, sob pena de pagamento de valores indevidos que acabam por majorar o custo do empreendimento e, consequentemente, o valor final dos imóveis no momento da aquisição pelo consumidor.