Como funcionará o cadastro de imóveis criado pela reforma tributária

A reforma tributária aprovada em 2025 trouxe uma série de mudanças estruturais para o sistema fiscal brasileiro. Entre as novidades, destaca-se a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), apelidado de “CPF dos imóveis”, que promete transformar a forma como o país gerencia e tributa propriedades urbanas e rurais. O CNI será uma base de dados única, gerida pela União em cooperação com estados e municípios. A ideia é acabar com a fragmentação atual. Com o novo modelo, todas essas informações, como localização, área, uso, valor venal, titularidade e até o histórico de transações, serão integradas num sistema centralizado e digital, permitindo que os entes públicos compartilhem dados e façam cruzamentos automáticos.

O intuito é que o cadastro sirva como base de cálculo para tributos sobre a propriedade e a transmissão de imóveis, como o futuro Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), o Imposto Seletivo e, especialmente, o Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial (IPTU) e o Imposto sobre Transmissão (ITBI e ITCMD). Além disso, o CNI também pretende combater a subdeclararão de valores prática comum em operações imobiliárias e aumentar a transparência sobre o uso e a destinação dos imóveis, fortalecendo a função social da propriedade. A implementação será gradual e coordenada pelo Comitê Gestor do IBS, em parceria com a Receita Federal, o INCRA, cartórios de registro de imóveis e prefeituras. Sendo que cada imóvel receberá um código único nacional, que acompanhará a propriedade em todas as transações, garantindo rastreabilidade e simplificando a vida de quem compra, vende ou herda bens.

O Cadastro Nacional de Imóveis marca um avanço decisivo na modernização da gestão fiscal e na busca por maior justiça tributária. Ainda assim, traz consigo desafios de peso, tanto técnicos quanto políticos, com a integração entre os entes federativos, a atualização de milhões de registros e a difícil tarefa de conciliar eficiência arrecadatória com a proteção aos direitos de propriedade. No entanto, “se for implementado conforme o previsto, o CNI poderá finalmente oferecer ao país um retrato confiável de seu patrimônio imobiliário”, ressalta a Dra. Camila Resende, especialista em Direito Tributário do escritório Elias, Matias Advogados.