O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 1.261 sob o rito dos recursos repetitivos, estabeleceu diretrizes relevantes para o mercado imobiliário sobre a penhorabilidade do bem de família oferecido como garantia hipotecária.

A Corte definiu que a exceção prevista no art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 deve ser interpretada de forma restritiva, aplicando-se apenas quando a dívida tiver sido contraída em benefício da entidade familiar. No que se refere ao ônus da prova, foram fixados dois cenários: se o imóvel for dado em garantia por apenas um dos sócios da pessoa jurídica devedora, a regra é a impenhorabilidade, incumbindo ao credor comprovar que a dívida beneficiou a família. Por outro lado, se os únicos sócios da empresa forem também os titulares do imóvel, presume-se a penhorabilidade, cabendo aos proprietários a demonstração de que a dívida não se reverteu em proveito familiar.

O STJ também reforçou que, ao oferecer voluntariamente o imóvel como garantia, o devedor não pode adotar postura contraditória para afastar a execução, sob pena de violar a boa-fé objetiva e a vedação ao venire contra factum proprium.

“O precedente representa um marco interpretativo ao conferir maior previsibilidade à execução de garantias reais, reduzindo litígios e insegurança jurídica. Também estimula a análise prévia da estrutura societária e da destinação dos recursos por incorporadoras, loteadoras, investidores e instituições financeiras, promovendo operações mais seguras e alinhadas às finalidades do crédito concedido”, destaca Angela Gibran, especialista em direito imobiliário do Elias, Matias Advogados.

“A decisão também fortalece o crédito no setor, pois dá mais segurança a bancos, investidores e parceiros comerciais na hora de estruturar e financiar empreendimentos”, complementa Lídia Fonseca, também especialista em direito imobiliário do escritório. Ela garante um equilíbrio entre a proteção à moradia e a efetividade das garantias, preservando o direito fundamental à habitação, mas sem permitir que essa proteção seja usada como ferramenta para impedir o pagamento de dívidas contraídas de forma legítima com esteio na força da garantia apresentada no momento da contratação.