A 4ª Turma do STJ decidiu que a Súmula 308 — criada para proteger adquirentes de imóveis no Sistema Financeiro de Habitação contra hipotecas constituídas em garantia do financiamento das obras — não se aplica por analogia aos casos de alienação fiduciária.

Com isso o STJ reafirma uma distinção essencial: enquanto o devedor hipotecário ainda é proprietário do imóvel, o fiduciante transfere a propriedade resolúvel ao credor até a quitação da dívida. Assim, a venda feita por este último sem autorização configura “venda a non domino”, ineficaz perante o verdadeiro titular — o credor fiduciário.

Esse posicionamento contrasta, porém, com entendimento anterior da 3ª Turma, em julgamento do REsp 1.805.296, que admitiu a aplicação da Súmula 308 a casos envolvendo garantias fiduciárias, priorizando a proteção do consumidor adquirente de boa-fé.

A tendência do mercado financeiro é reagir de forma positiva ao fundamento da decisão da 4ª Turma, evitando-se um cenário de insegurança que poderia elevar os riscos às instituições financeiras, o que traz mais confiança aos investidores e credores.

De certa forma, ao blindar os credores contra interpretações amplas, evita-se um aumento no risco do negócio, o que poderia encarecer as operações de financiamento de imóveis.

Para o comprador, contudo, a situação reclama mais atenção, na medida em que a boa-fé, antes considerada um escudo, perde força diante da rigidez jurídica da alienação fiduciária. A matrícula do imóvel passa a ser a “bússola” definitiva — se constar gravame, a promessa de compra e venda pode ser inútil.

A decisão elimina a insegurança para investidores e instituições financeiras, mas impõe ao consumidor a obrigação de diligência redobrada.

Em suma, a decisão proferida pela 4ª Turma reafirma que a alienação fiduciária demanda tratamento jurídico próprio, beneficia o crédito, mas impõe um mais atenção ao consumidor na aquisição de imóveis - o que poderá afetar a confiança nas vendas diretas por construtoras e gerar reflexos na liquidez de empreendimentos em desenvolvimento.

Resta agora acompanhar como o tema será consolidado pela jurisprudência no STJ.